Abschlagszahlung beim Bauvertrag: kürzen, Sicherheit, 90-Prozent-Deckel

Beim Neubau und beim großen Umbau wird nicht am Ende gezahlt, sondern in Raten. Jede Rate ist eine eigene Entscheidung: Ist der Betrag durch das gedeckt, was bisher gebaut wurde? Und darf ich etwas zurückbehalten, obwohl noch gar nicht abgenommen ist? Dieser Beitrag zeigt, was § 632a BGB dem Betrieb zugesteht, was Sie bei Mängeln vom Abschlag verweigern dürfen und welche zusätzlichen Rechte der Verbraucherbauvertrag nach §§ 650i, 650l und 650m BGB mitbringt.

Zuerst die Weiche: Verbraucherbauvertrag oder nicht?

Fast alles, was in Ratgebern über Abschläge und Sicherheiten steht, gilt nur für einen bestimmten Vertragstyp. § 650i Abs. 1 BGB beschreibt ihn so: Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Nach Abs. 2 bedarf der Verbraucherbauvertrag der Textform.

Die meisten Leser haben nicht diesen Fall. Eine einzelne Handwerkerleistung ist in aller Regel kein Verbraucherbauvertrag: das neu geflieste Bad, die getauschte Heizung, die erneuerte Elektroinstallation in einem Raum. Dort gilt das allgemeine Werkvertragsrecht, und die Sonderrechte der §§ 650i ff. BGB greifen nicht.

Genau deshalb lohnt die Einordnung, bevor Sie ein Schreiben aufsetzen. Von ihr hängen vier Punkte ab:

• Der Deckel von 90 Prozent für alle Abschlagszahlungen zusammen (§ 650m Abs. 1 BGB).
• Die Sicherheit von 5 Prozent, die Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung zusteht (§ 650m Abs. 2 BGB).
• Die Grenze für Sicherheiten, die der Vertrag von Ihnen verlangt (§ 650m Abs. 4 BGB).
• Das Widerrufsrecht nach § 650l BGB.

Was für beide Vertragstypen gilt, ist § 632a BGB: die Abschlagszahlung selbst und das Recht, bei nicht vertragsgemäßer Leistung einen angemessenen Teil davon zu verweigern.

Was der Betrieb an Abschlag verlangen darf

Der Maßstab steht in § 632a Abs. 1 Satz 1 BGB: Der Unternehmer kann von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Zwei Bedingungen stecken in diesem einen Satz. Die Leistung muss erbracht sein, und sie muss nach dem Vertrag geschuldet sein. Material, das angeliefert, aber nicht verbaut wurde, ist keine erbrachte Bauleistung; Arbeiten, die niemand beauftragt hat, sind nicht geschuldet.

Wie der Betrieb das belegen muss, sagt Satz 5 derselben Vorschrift: Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Eine Abschlagsrechnung mit der einzigen Zeile „Rohbau, 40 Prozent“ erfüllt das nicht. Sie dürfen die Aufstellung verlangen, bevor Sie zahlen.

Beim Verbraucherbauvertrag kommt eine Obergrenze für alle Abschläge zusammen dazu. § 650m Abs. 1 BGB: Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c nicht übersteigen. Mindestens ein Zehntel der Vergütung bleibt damit bis zum Schluss offen.

Mängel vor der Abnahme: was Sie vom Abschlag verweigern dürfen

Das ist der Abschnitt, der Geld wert ist, und der in Vertragsgesprächen fast nie fällt. § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB: Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Sie müssen also nicht bis zur Abnahme warten, um zu reagieren.

Wie viel „angemessen“ ist, sagt Satz 4: § 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Damit wandert der bekannte Maßstab aus dem Schlussrechnungsrecht nach vorn. § 641 Abs. 3 BGB nennt als angemessen in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. Der Faktor 2 ist der gesetzliche Regelfall, keine feste Grenze: „in der Regel“ heißt, dass im Einzelfall auch weniger oder mehr angemessen sein kann.

Und dann steht dort noch Satz 3, der die Beweisfrage für die gesamte Bauzeit dreht: Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung verbleibt bis zur Abnahme beim Unternehmer. Wer vor der Abnahme kürzt, muss den Mangel also nicht beweisen; der Betrieb muss beweisen, dass er vertragsgemäß geleistet hat.

Wichtig ist die Rechtsnatur: Sie verweigern die Zahlung, Sie kürzen die Forderung nicht dauerhaft. Der Betrag bleibt bestehen und wird fällig, sobald der Grund entfällt. Wer die Vergütung dauerhaft herabsetzen will, braucht die Minderung nach § 638 BGB, und die setzt andere Voraussetzungen voraus. Wie der Einbehalt nach der Abnahme gerechnet wird, steht in Handwerkerrechnung zu hoch: was Sie einbehalten dürfen.

Rechenbeispiel: eine Abschlagsrechnung über 40.000 Euro

Ein Einfamilienhaus, Verbraucherbauvertrag in Textform, vereinbarte Gesamtvergütung 240.000 €. Die dritte Abschlagsrechnung lautet über 40.000 € und ist mit einer Aufstellung der erbrachten Gewerke belegt. Bei der Begehung fallen zwei Punkte auf: eine falsch eingebaute Fensterbank und eine fehlende Abdichtung an einer Kellerdurchführung. Ein anderer Betrieb schätzt die Beseitigung auf zusammen 3.500 €.

Die Rechnung dahinter ist schlicht: 3.500 € mal 2 sind 7.000 €, und 40.000 € minus 7.000 € sind 33.000 €. Beim Verweigern gilt dieselbe natürliche Grenze wie beim Einbehalt nach der Abnahme: Mehr als den offenen Abschlag können Sie nicht zurückhalten. Läge die Abschlagsrechnung nur bei 5.000 €, wären es 5.000 € und nicht 7.000 €.

Jetzt kommt ein Nachtrag: Sie ordnen eine geänderte Ausführung an, der Vergütungsanspruch steigt um 30.000 € auf 270.000 €. Das sind 12,5 Prozent und damit mehr als 10 Prozent. Zwei Zahlen ändern sich dadurch. Der Deckel aus § 650m Abs. 1 BGB liegt nun bei 243.000 €, weil die Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c ausdrücklich mitgerechnet wird. Und es entsteht ein Anspruch auf eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs, also 1.500 €, zu leisten bei der nächsten Abschlagszahlung.

Die Sicherheit von 5 Prozent nach § 650m Abs. 2 BGB

Beim Verbraucherbauvertrag ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Bei 240.000 € Gesamtvergütung sind das 12.000 €. Diese Sicherheit hängt nicht davon ab, dass etwas schiefgegangen ist; sie steht Ihnen zu, sobald der erste Abschlag verlangt wird.

Für Nachträge regelt § 650m Abs. 2 BGB den Nachschuss: Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge einer Anordnung des Verbrauchers nach den §§ 650b und 650c oder infolge sonstiger Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 Prozent, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten.

Zwei Details werden dabei regelmäßig verwechselt. Der Auslöser sind mehr als 10 Prozent, nicht 10 Prozent. Und die weiteren 5 Prozent bemessen sich am zusätzlichen Vergütungsanspruch, nicht an der neuen Gesamtsumme. Im Beispiel oben also 5 Prozent von 30.000 € und nicht von 270.000 €.

Welche Sicherheitsklausel im Vertrag unwirksam ist

Sicherheiten laufen auch in die andere Richtung: Manche Bauverträge verlangen vom Verbraucher eine Sicherheit für die vereinbarte Vergütung. Dafür zieht § 650m Abs. 4 BGB eine Grenze. Unwirksam ist eine Vereinbarung, die den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung für die vereinbarte Vergütung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigt.

Zwei Maßstäbe stehen hier nebeneinander, und beide sind zu prüfen. Bei 240.000 € Gesamtvergütung liegen 20 Prozent bei 48.000 €. Eine Klausel, die eine Sicherheit von 60.000 € verlangt, übersteigt diesen Wert. Und wenn die nächste Abschlagszahlung 40.000 € beträgt, übersteigt sie auch den ersten Maßstab.

Das ist der Punkt, an dem sich das Lesen vor der Unterschrift bezahlt macht. Eine Klausel im Vertrag sieht nicht so aus, als wäre über sie schon entschieden worden, und sie steht selten unter der Überschrift „Sicherheit“, sondern in den Zahlungsbedingungen.

Widerruf: 14 Tage, und was ohne Belehrung gilt

§ 650l BGB gibt dem Verbraucher beim Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Über die Belehrung sagt Art. 249 § 3 EGBGB, was der Unternehmer mitteilen muss.

Mit ordnungsgemäßer Belehrung beträgt die Frist 14 Tage (§ 355 Abs. 2 BGB). Ohne sie beginnt die Frist nicht zu laufen (§ 356 Abs. 3 BGB). Endlos ist das trotzdem nicht: Nach § 356 Abs. 4 BGB erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem in § 356 Abs. 2 oder § 355 Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt.

Der Widerruf ist kein Mängelrecht. Er beendet den Vertrag und ist deshalb keine Antwort auf eine schiefe Fensterbank. Wer wegen Mängeln reagieren will, bleibt bei den Wegen aus § 634 BGB und bei der Verweigerung nach § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB. Welche Uhren im Streit mit einem Betrieb nebeneinander laufen, zeigt Fristen beim Handwerker: die vier Uhren.

In der Praxis: was in das Schreiben gehört

Ein Schreiben zur Abschlagsrechnung ist kein Protestbrief, sondern eine Rechnung mit drei Zahlen: der Rechnungsbetrag, der verweigerte Teil mit seiner Begründung, der zu zahlende Rest mit einem Datum. Wer nur widerspricht und nichts zahlt, gerät wegen des unstreitigen Teils selbst in die Defensive.

Genau diese Aufteilung nimmt Ihnen MängelPilot ab. Sie legen einen Vorgang an, tragen Vertragsart, Gesamtvergütung, Abschlagsbetrag und die beanstandeten Punkte ein und erhalten ein Schreiben, das den verweigerten Teil mit § 632a Abs. 1 Satz 2 und 4 BGB begründet und den Rest beziffert. Der Rechenweg dahinter ist der aus dem Beispiel oben und steht offen im Vorgang Einwendung gegen die Handwerkerrechnung.

Was die Software nicht tut: Sie stellt nicht fest, ob ein Mangel vorliegt, sie ordnet Ihren Vertrag nicht als Verbraucherbauvertrag ein, und sie bewertet keine Erfolgsaussichten. Sie rechnet, was Sie eingeben, und formuliert es so, dass Zahl und Norm zusammen dastehen. Prüfung und Versand bleiben bei Ihnen.

Häufige Fragen

Ist eine Badsanierung ein Verbraucherbauvertrag?

In aller Regel nicht. § 650i Abs. 1 BGB erfasst Verträge über den Bau eines neuen Gebäudes oder über erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude. Eine einzelne Handwerkerleistung wie ein neu gefliestes Bad oder ein Heizungstausch fällt üblicherweise nicht darunter, sodass die Sonderrechte der §§ 650l und 650m BGB nicht greifen. Ob eine Umbaumaßnahme erheblich ist, sagt das Gesetz nicht; das entscheidet der Einzelfall.

Darf ich eine Abschlagsrechnung wegen Mängeln kürzen?

Ja. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern (§ 632a Abs. 1 Satz 2 BGB). Für die Höhe gilt § 641 Abs. 3 BGB entsprechend (§ 632a Abs. 1 Satz 4 BGB): angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung erforderlichen Kosten. Das ist der Regelfall und keine feste Grenze. Zurückbehalten lässt sich höchstens der offene Abschlag.

Wer muss vor der Abnahme beweisen, dass die Leistung mangelfrei ist?

Der Unternehmer. Nach § 632a Abs. 1 Satz 3 BGB verbleibt die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung bis zur Abnahme beim Unternehmer. Wer vor der Abnahme einen Teil des Abschlags verweigert, muss den Mangel deshalb nicht beweisen. Der Satz gilt seinem Wortlaut nach bis zur Abnahme.

Wie viel Abschlag darf der Betrieb beim Verbraucherbauvertrag insgesamt verlangen?

Höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c BGB (§ 650m Abs. 1 BGB). Der Einzelabschlag richtet sich davon unabhängig nach dem Wert der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen (§ 632a Abs. 1 Satz 1 BGB) und ist durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen (Satz 5).

Welche Sicherheit steht mir beim Verbraucherbauvertrag zu?

Bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung (§ 650m Abs. 2 BGB). Erhöht sich der Vergütungsanspruch durch eine Anordnung nach den §§ 650b und 650c BGB oder durch sonstige Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 Prozent, kommt bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs hinzu.

Wie lange kann ich einen Verbraucherbauvertrag widerrufen?

Mit ordnungsgemäßer Belehrung 14 Tage (§ 650l BGB in Verbindung mit § 355 Abs. 2 BGB). Wurde der Vertrag notariell beurkundet, besteht kein Widerrufsrecht. Ohne die vorgeschriebene Belehrung beginnt die Frist nicht zu laufen (§ 356 Abs. 3 BGB); das Widerrufsrecht erlischt aber spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem in § 356 Abs. 2 oder § 355 Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt (§ 356 Abs. 4 BGB).

Das Wichtigste in Kürze

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. MängelPilot ist ein Dokumenten-Baukasten – die Verantwortung für Prüfung und Versand liegt bei Ihnen.